2-4. 청약조건 정확히 알아야 한다. - (2) 청약제한

 

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2023.06.27 - [House/주택청약 Series] - 내 집마련 확률 100배 올려주는 주택청약 Series - Contents

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반복되는 얘기지만 우리나라의 청약제도는 최대한 많은 사람에게 당첨의 기회를 제공하기 위해 여러가지 제한을 두고 있는데, 청약전에 청약자 본인 스스로 확인하고 청약을 해야한다. 당첨후에 검증하는 시스템이기 때문에 검증과정에서 청약제한에 해당되어 부적격 처리가 되는일이 없도록 해야한다.

 

청약제한은 여러가지가 있는데 대표적으로는 분양가상한제 적용주택 등에 당첨된 자와 세대에 속한 자는 최대 10년 동안 다른 주택에 당첨될 수 없도록 한다거나, 특별공급은 평생 1회 제한, 가점제로 당첨된 사람은 2년간 가점제로 청약을 제한하는 등이 있다.

 

1. 재당첨제한

재당첨 제한은 분양가상한제 적용주택 등에 당첨된 자와 세대에 속한 자는 1년 ~ 10년 동안 다른 분양주택 에 당첨될 수 없도록 제한기간을 두는 제도이다.

 

대표적으로 과거 분양가상한제가 적용되는 주택에 당첨되었을 경우 당첨일로부터 10년동안 입주자로 선정될 수 없다.

 

재당첨제한은 당첨후 계약 체결 여부와 상관없이 적용이 되는 사항이며, 아래 표에서 2개이상의 유형에 해당되는 경우에는 가장 긴 제한 기간이 적용된다.

당첨된 주택의 구분	적용기간(당첨일로부터)
투기과열지구에서 공급되는 주택, 분양가상한제 적용주택	10년
청약과열지역에서 공급되는 주택	7년
토지임대주택, 투기과열지구 내 정비조합	5년간
이전기관종사자 특별공급주택, 분양전환공공임대주택 기타당첨자 (주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제1,2,4,6,8호)	수도권 과밀억제권역	전용 85㎡이하	5년
		전용 85㎡초과	3년
	그 외	전용 85㎡이하	3년
		전용 85㎡초과	1년

 

유의해야할 사항은 당첨자 본인뿐만 아니라 세대 구성원 전부에게 적용된다는 점이다. 이 말은 나 뿐만아니라 세대구성원 중에 한명이라도 재당첨제한에 적용을 받는다면 나도 동일하게 재당첨 제한이 적용된다.

 

세대구성원 관련은 아래 글을 참고하자.

 

2023.06.29 - [House/주택청약 Series] - 2-3. 청약조건 정확히 알아야 한다. - (1) 무주택세대구성원

2-3. 청약조건 정확히 알아야 한다. - (1) 무주택세대구성원

 

예를 들면,

등본상 배우자가 분리되어 있더라도 부부는 일심동체이기 때문에 세대구성원이다. 만약 배우자가 직계존속인 장인, 장모님과 같은 등본상에 있다면 장인, 장모님도 세대구성원이고 부부가 과거 분양가상한제 주택 등에 입주자로 선정된 사실이 없더라도 장인, 장모님이 과거 당첨사실이 있다면 청약자 본인도 재당첨 제한을 받는다.

 

따라서 청약전에 세대구성원 전부의 재당첨 제한에 해당되는지 파악하고 청약신청을 해야 한다.

 

재당첨 제한에도 예외는 있다.

투기과열지구 또는 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급 되는 공급되는 민영주택은 제외된다. 

 

2. 특별공급 1회 제한

특별공급은 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양, 생애최초, 국가유공자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도이다.

특별공급은 당첨 횟수를 1세대당 평생 1회로 제한(민영주택 및 국민주택 포함)하고 있으며, 세대구성원 중에 특별공급을 받은 적이 있으면 그 세대는 특별공급이 제한된다.

 

유의사항은 청약신청시 당첨자 발표일이 같다면 세대 내에서 1건만 청약신청을 해야 한다는 것이다. 청약신청시에도 1세대 1주택 공급 기준이 적용이 된다. 

당첨자 입장에서는 세대원 각각 특별공급을 신청하면 당첨확률을 높을수 있다.

하지만 그렇게 한다면 당첨여부와 상관없이 부적격처리된다.  예를 들어 부부가 각각 특별공급을 신청하고 남편은 당첨, 배우자는 낙첨되었다면 1세대 1주택 기준에 적합하지 않으므로 부적격 되고 최대 1년간 청약신청 자격이 제한된다.

 

3. 가점제 당첨제한

가점제 당첨은 민영주택에서  일반공급 당첨자를 결정하는 방법 중에 하나이다.

본인 또는 그 세대원이 가점제로 당첨이 된 적이 있다면 당첨된 날로부터 2년간 가점제 당첨이 불가하다. 문구 그대로 가점제 당첨이 불가하지 다른 유형의 공급으로는 당첨이 가능하다. 예를 들면, 특별공급이나 추첨제로는 가능하다는 의미이다.

 

4. 1순위 청약제한

과거에 세대원 전부가 당첨된 사실이 있다면 당첨일로부터 5년동안 투기과열지구 또는 청약과열지구에 1순위 청약이 불가하다.

 

물론 2순위로는 신청이 가능하다. 하지만 인기지역의 경우 1순위에 마감되기 때문에 사실상 당첨이 어려운 경우도 있다. 청약하려는 지역에 따라 다르기 때문에 1순위 청약제한은 청약할려는 아파트의 규제지역 여부를 파악해야 한다.

 

유의해야할 사항은 1순위 청약이 불가하기 때문에 일반공급 뿐만아니라 노부모 부양 특별공급, 생애최초 특별공급의 경우에도 1순위 청약이 불가하다. 

 

5. 부적격 재당첨 제한

부적격 재당첨 제한은 청약자가 당첨자 통보를 받았으나, 청약자격 검증과정에서 재당첨 제한, 소득산정 오류 등의 사유로 부적격 당첨자가 되면 지역에 따라 최대 1년간 청약 신청이 제한 된다.

• 수도권 : 1년
• 수도권 외 : 6개월(다만, 투기과열지구 및 청약과열지역은 1년)
• 상기 지역 중 위축지역 : 3개월

부적격 재당첨 제한은 청약신청자에게만 적용되는 사항으로 재당첨 제한, 특별공급, 가점제 당첨제한, 1순위 청약제한에서 처럼 청약자와 세대원이 아니다.  

 

6. 민간 사전청약 당첨제한

민간주택 사전청약의 당첨자가 되면 "당첨자"로 관리된다.

 

사전청약이지만 본 청약때 당첨자로 선정되는 것과 유사하다. 공공주택 사전청약의 경우 당첨자로 선정되면 소위 "예약"의 의미이지만(이 경우 다른 아파트에 청약(사전청약은 안됨)이 가능하다), 민간 사전청약은 당첨의 의미로 봐야 한다. 따라서 통장도 효력을 상실하고 "당첨"이 되었을때 받는 효력들도 거의 비슷하다. 다른 아파트에 청약신청을 하지 못한다.

 

다만, 최종 계약의사 확인기간까지 "사전청약 당첨"의 지위를 포기할 수 있으며, 이 경우 청약통장은 부활한다.

 

7. 청약자격 확인

청약자격 확인은 청약홈에서 가능하다.  

 

아래 링크로 청약홈으로 들어가면 확인이 가능하다. 

https://www.applyhome.co.kr/co/cob/selectSubscrptLmttCnList.do

 

청약제한 항목별로 기준일이 다르기 때문에 청약하려는 주택의 입주자 모집공고일과 당첨자 발료일을 입력하여 조회해야 한다. 또한 항목별로 본인 및 세대 구성원이 적용되는 항목이 있기때문에 세대구성원을 확인하고 각 세대원의 청약자격도 확인해야 한다.

 

아래표를 참고하자.

청약제한 사항	적용 범위	조회기준일
재당첨 제한	본인 및 세대구성원	(청약하려는 주택의) 당첨자 발표일
특별공급 1회 제한		당첨자 발표일
1순위 청약제한		입주자 모집공고일
가점제 당첨 제한		입주자 모집공고일
민간 사전청약 당첨 제한		당첨자 발표일
부적격 당첨자 제한	본인	입주자 모집공고일

 

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