2-2. 청약세상에서 주택이란?

 

 

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2023.06.27 - [House/주택청약 Series] - 내 집마련 확률 100배 올려주는 주택청약 Series - Contents

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1. 건축법상 주택

건축법상 주택은 크게 단독주택 공동주택으로 구분하고 있고 이를 다시 형태, 규모, 세대수 등에 따라 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등으로 구분하고 있다.

단독주택과 공동주택을 구분 짓는 가장 큰 요소는 각 호별로 소유권의 구분등기 여부이다.

다가구 주택의 경우 형태적으로 공동주택으로 볼 수도 있지만 소유권이 구분되지 않습니다. 주인이 1명, 즉 구분등기가 불가한 주택으로 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분되어지는 부분이다.

 

단독주택은 별도로 얘기를 하지 않아도 독립된 주택임을 알 수 있다.

단독주택의 분류는 아래 표와 같다.

• 단독주택 : 단일 가구를 위해서 단독택지 위에 건축하는 형식으로 건축법상 면적제 한이 없으며 개인의 취향에 맞게 주거계획을 세울수 있는 주택
• 다중주택 : 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있 고 독립된 주거의 형태 취사 욕실 를 갖추지 않은 주택으로 1개동의 ( X, O) 연면적 합계가 330㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 3개 이하인 주택
• 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개 이하이고 1개동의 연면적 합계가 660㎡이하이며 19세대 이하가 거주 할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 주택
• 공관 : 「건축법」에서 별다른 설명이나 기준을 설정하고 있지 않다. 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관이나 기업의 대표자 숙소 등이 해당

 

 

공동주택은 층수, 면적, 용도에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 구분하고 있다.

각 공동주택별 분류기준은 아래 표와 같다.

• 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 개층 이상인 주택
• 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개동의 연면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택
• 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개동의 연면적이 660㎡를 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택
• 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓴 것으로서 1개동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50%이상인 것

 

청약제도에서 가장 많이 관심을 가져야 할 주택은 아파트이다.

연립주택과 단독주택을 분양하기도 하지만 공급물량이 소량이다. 대부분의 분양물량은 아파트이며, 또한 현재 우리나라에서 가장 선호하는 주거형태이기도 하다.

 

2. 국민주택 규모

전용면적 85㎡이하인 주택을 "국민주택규모"라고 한다.

앞으로 청약제도에서 "전용면적 85㎡"를 자주 접하게 될 것이다.

예를들면, 청약제도에서는 전용면적 85㎡를 기준으로 국민주택, 민영주택으로 구분되어지고, 신혼부부 특별공급도 국민주택규모만 공급되고 있고 청약과 관련된 다양한 제도들이 "국민주택규모"를 기준으로 운영되고 있다.

 

아파트를 면적기준으로 분류하는 명확한 기준은 없으나,

여러 법령상에는 언급된 내용들을 종합해 보면 전용면적 60㎡이하를 "소형", 60㎡ ~ 85㎡이하를 "중형", 85㎡ 초과를 "대형"으로 구분하는 것이 적정할 것으로 판단된다.(1)

 

법적인 구분은 아니지만 우리가 자동차의 배기량을 기준으로 경차, 준중형, 중형, 대형으로 구분하듯 아파트는 전용면적 기준으로 구분하는 것도 이와 비슷하다.

 

전용면적 85㎡이하 = 국민주택 규모 = 중소형주택으로 이해하면 될 듯하다.

 

 

3. 국민주택과 민영주택

청약세상에서는 주택을 크기에 따른 구분과 누가 분양하는가에 따른 다시 주택를 구분하고 있다. 분양하는 주택의 크기가 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 초과 여부 및 사업주체에 따라 구분 짓는 것이다.

 

국민주택 규모 (전용면적 85㎡) 초과	민영주택	민영주택
국민주택 규모 (전용면적 85㎡) 전용 이하	국민주택	국민주택 / 민영주택
사업주체	공공	민간

 

“국민주택"은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, SH공사 등 공공기관이 건설하는 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하 주택을 말합니다. 주택도시기금의 지원을 받아 공공이 건설하는 아파트이다.

 

공공이 짓는 주택이기 때문에 공공분양이라고도 하며 국민주택 = 공공분양이라고 봐도 무방하다. 앞으로 국민주택, 공공분양을 혼용해서 사용할 것이다.

가끔 공공기관에서 전용면적 85㎡초과 아파트를 짓기도 하는데, 이 경우 공공이 건설하더라도 민영주택에 해당된다. 이른바 공공건설 민영주택인데 공급되는 물량이 거의 없거나 극히 소량이다.

 

“민영주택”은 말 그대로 삼성, 현대, 대림, GS와 같은 민간주체가 자체자금으로 짓는 주택을 말한다.

국민주택규모와는 상관없이 민간이 분양하는 아파트는 민영주택 으로 분류하며, 특별한 언급이 없으면 민영주택 = 민간분양을 혼용하여 사용토록 하겠다.

 

민간이 짓더라도 국민주택인 경우가 있는데, 이 경우에는 민간 자체자금이 아닌 주택도시기금의 자금지원을 받을 경우 "국민주택"으로 분류됩니다. 공공건설 민영주택의 경우와 같이 거의 공급이 안 되는 상황입니다.

 

청약하고자 하는 아파트가 국민주택인지, 민영주택인지 여부 따라 청약자격 소득, 자산기준 입주자 선장밥법 등 청약제도가 달리 운용되기 때문에 기본적으로 알아야 할 부분이다.

 

 

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(1) 택지개발시 공동주택의 주택규모별로 구분을 하고 있는데 60㎡이하, 60㎡ ~ 85㎡이하, 85㎡ 초과로 구분하고 있다.

(2) 분양 대상이 되는 아파트의 기준은?

청약제도에서 가장 중요한 주택은 아파트이지만 그렇다고 모든 아파트가 청약대상은 아니다. 주택법에 따라 30호 이상의 단독주택이나 30세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 사업계획승인을 받아야 하며, 사업계획승인을 받은 건설사업자는 주택법 등 법률이 정하는 바에 따라 입주자모집 등을 시행하여야 한다.(기본적으로 주택법에 따른 사업계획승인 대상은 법에서 정한대로 입주자를 모집해야합니다.)

반면, 30세대 미만의 경우에는 건축법에 따른 건축허가를 받아 건설하기 때문에 주택법 등의 적용을 받지 않는다.
(300세대 미만의 주상복합의 경우 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택법에 따라 분양)

조금더 깊게 알고 싶으신 분은 아래 링크를 참고하세요!

https://www.law.go.kr/법령/주택법/(20220804,18834,20220203)/제15조
https://www.law.go.kr/법령/주택법시행령/(20220211,32411,20220211)/제27조
https://www.law.go.kr/법령/주택법/(20220804,18834,20220203)/제54조